		보도참고자료
보도일시		2020. 1. 7.(화) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

생산 부서:

개인납세국

소득세과

담당 과장

김동욱 과 장

(044)204-3241

배포 일자:

2020년 1월 7일

담 당 자

허남승 사무관

(044)204-3257

2020년, 주택임대소득 전면과세 세금신고 첫 해 - 세무서와 지방자치단체에 모두 등록하면 다양한 세금혜택 제공 - 다주택･고가주택 등 고소득임대사업자 중심으로 세무검증 강화

□  지난해까지는 수입금액 2천만 원 초과 주택임대사업자가 소득세 신고대상이었으나, 올해는 수입금액 2천만 원 이하*(’19년 실적) 주택임대사업자도 신고를 해야하는 첫 해입니다.

* ʼ14∼ʼ18년 귀속분까지는 수입금액 2천만 원 이하인 경우 소득세 비과세

○ 올해부터는 주택임대사업자가 세무서에 사업자등록을 하지 않을 경우 가산세(수입금액의 0.2%)를 추가로 부담하게 되니, 임대개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하시기 바랍니다.

* ʼ19. 12. 31. 이전 임대를 시작한 경우 올해 1. 21.까지 사업자등록하면 가산세 없음.

□  아울러, 주택임대사업자는 2월 10일까지 수입금액 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서에 신고하여야 하며, 1월 15일부터 사업장 현황신고 안내문을 발송할 예정입니다.

○ 홈택스(hometax.go.kr)를 통해 간편하게 신고할 수 있으며, 국세청에서는 성실신고에 도움이 되도록 국세청 누리집(nts.go.kr)에서 신고서 작성요령과 사례를 제공하고 있습니다.

□  또한, 오는 5월 1일부터 6월 1일까지 소득세(임대소득 포함한 종합소득)를 주소지 관할 세무서에 신고･납부해야 합니다.

○ 국세청에서는 임대물건 자동 불러오기 등 편리한 전자신고 서비스와 성실신고에 도움이 되는 자료를 최대한 제공할 예정입니다.

* 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

□  소득세 신고 후에는 국세청에 축적된 과세인프라를 통합분석*하여 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자를 중심으로 세무검증을 철저히 할 계획이니,

* 국세청･국토교통부･대법원의 주택임대차 정보 등을 종합･연계 분석

○ ‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 사업자등록 등 납세의무 이행을 성실히 해 주실 것을 당부드립니다.

□ 올해는 주택임대소득 전면과세 세금신고 첫 해입니다

□ 그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하* 주택임대소득에 대한 전면과세가 시행되었으며, 올해가 신고 첫 해입니다.

* ʼ14～ʼ18년 귀속분은 비과세, ʼ19년 귀속분부터 과세

○ 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자는

- 2월 10일까지 수입금액 등의 사업장 현황신고를 하고, 5월에는 소득세를 신고․납부해야 합니다.

| 주택임대소득 과세기준 (붙임1 참조) |

과세요건 (주택 수 기준)				과세방법 (수입금액 기준)
주택 수1)	월세	보증금		수입금액	과세방법
1주택	비과세2)	비과세		2천만 원 이하	종합과세와 분리과세 중 선택
2주택	과세
				2천만 원 초과	종합과세
3주택 이상		간주임대료 과세3)

1) 소유주택 수는 부부 합산하여 계산

2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세

3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외(ʼ21년 귀속분까지)

□ 임대 개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 하여야 합니다

□ 주택임대사업자는 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하여야 합니다. (붙임2 참조)

○ ’19. 12. 31. 이전에 주택임대를 시작하고 올해에도 계속해서 주택임대를 하는 경우에는 올해 1월 21일까지 사업자등록을 신청하여야 합니다.

□ 사업자등록을 하지 않을 경우 올해부터는 임대개시일*부터 신청 직전일까지 수입금액의 0.2% 가산세가 부과되며,

* ’19. 12. 31. 이전 임대를 시작한 경우에는 가산세 적용 시 ’20. 1. 1.을 임대개시일로 봅니다.

○ 국세청에서는 사업자 미등록으로 인해 가산세가 부과되는 것을 알지 못해 불이익을 받는 일이 없도록 ‘19. 10 ～ 12월에 사업자등록 사전안내를 실시한 바 있습니다.

* 안내문을 받지 않은 경우에도 주택임대소득이 있는 사업자는 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여 주시기 바랍니다.

□ 주택임대사업자가 “세무서와 지방자치단체에 모두 등록*”을 하면 임대소득세 뿐만 아니라, 양도소득세, 종합부동산세 및 취득세 등에서 다양한 세금혜택을 받을 수 있습니다.

* 주택임대업 등록: 세무서 사업자등록(의무) + 지방자치단체 임대사업자 등록(선택)

○ 임대소득세의 경우 주택임대소득 분리과세 신고 시* 필요경비 및 기본공제 우대의 혜택을 받을 수도 있으며,

* 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자는 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

- 국민주택을 임대하는 경우 감면*을 받을 수도 있습니다. (붙임1 참조)

* 소형주택 임대사업자 세액감면은 총수입금액 규모에 상관없이 적용가능

| 세무서와 지방자치단체 모두 등록 시 임대소득세 혜택 |

□ 임대소득세 혜택 및 요건

○ 총수입금액 2천만 원 이하자 분리과세 선택 시 필요경비 및 기본공제

구 분		세무서와 지방자치단체 모두 등록 (①)	① 이외의 경우
혜 택	필요경비율	60%	50%
	기본공제*	4백만 원	2백만 원
요건		아래요건 모두 충족 가. 세무서와 지방자치단체 모두 등록 나. 임대보증금･임대료의 연 증가율이 5% 초과하지 않을 것

* 기본공제 4백만 원 또는 2백만 원은 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용

○ 소형주택 임대사업자 세액감면 (총수입금액 규모와 무관)

구 분	세무서와 지방자치단체 모두 등록 (①)	① 이외의 경우
감면율	30%(장기일반민간임대주택 등은 75%)	-
요 건	아래요건 모두 충족 가. 세무서와 지방자치단체 모두 등록 나. 국민주택규모 주택일 것 다. 임대개시일 당시 기준시가가 6억 원을 초과하지 않을 것 라. 임대보증금･임대료의 연 증가율이 5% 초과하지 않을 것 마. 4년(장기일반민간임대주택 등은 8년) 이상 임대

□ 임대소득세 계산사례 (총수입금액 2천만 원, 분리과세 선택)

구 분		세무서와 지방자치단체 모두 등록 (①)				① 이외의 경우
		장기(8년 이상)		단기(4년 이상)
총수입금액		2,000만 원		2,000만 원		2,000만 원
필요경비	(-)	1,200만 원	(60%)	1,200만 원	(60%)	1,000만 원	(50%)
기본공제	(-)	400만 원		400만 원		200만 원
과세표준	(=)	400만 원		400만 원		800만 원
세율	(×)	14%		14%		14%
산출세액	(=)	56만 원		56만 원		112만 원
세액감면	(-)	42만 원	(75%)	16.8만 원	(30%)	0원
결정세액	(=)	14만 원		39.2만 원		112만 원

* 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비와 기본공제 혜택요건 및 감면요건 충족하는 경우로 가정

○ 또한, 양도소득세의 경우 장기보유특별공제 우대와 종합부동산세의 경우 합산배제, 지방세(취득세 및 재산세) 감면 등 다양한 세금혜택을 받을 수도 있습니다.

구 분	세무서･지방자치단체 모두 등록	세무서만 등록	지방자치 단체만 등록
양도소득세 및 종합부동산세 혜택	○	×	×
취득세 및 재산세 감면	○	×	○

□ 주택임대업등록은 세무서 또는 지방자치단체를 방문하지 않고도 인터넷을 통해 간편하게 신청할 수 있습니다.

| 인터넷을 통한 주택임대업 등록 신청 방법 |

렌트홈	｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록과 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 함께 신청 (세무서･지방자치단체 모두 등록)
	렌트홈(www.renthome.go.kr) ➜ 임대사업자등록 신청 ➜ 화면 제일 아래 “국세청 사업자 신고” 체크

홈택스	｢소득세법｣에 따른 사업자등록만 신청(세무서에만 등록)*
	홈택스(www.hometax.go.kr) ➜ 신청/제출 ➜ 사업자등록 신청/정정 등 ➜ 사업자등록신청(개인)

* 세무서에 사업자등록 후 지방자치단체에 추가로 등록하려는 경우 렌트홈(www.renthome.go.kr) 또는 지방자치단체 방문하여 신청

□ 2월 10일까지 사업장 현황신고를 해야 합니다

□ 올해 2월 10일까지 ’19년도 주택임대 실적분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서에 신고하여야 합니다.

○ 국세청에서는 올해 1월 15일부터 사업장 현황신고에 도움을 주기 위해 안내문을 발송할 예정이며,

- 성실신고에 도움이 되도록 국세청 누리집(www.nts.go.kr)*에서 업종별 신고서 작성요령과 작성사례를 제공하고 있습니다.

* 국세청 누리집 ▸ 성실신고지원 ▸ 사업장 현황신고 ▸ 주요서식 작성요령/사례

□ 수입금액 등 사업장 현황은 홈택스(www.hometax.go.kr)*를 통해 간편하게 신고할 수 있습니다.

* 홈택스 ▸ 로그인 ▸ 신고/납부 ▸ 일반신고 ▸ 사업장 현황신고

○ 부득이 세무서를 방문하여 신고하는 경우에는 혼잡에 따른 불편을 줄이기 위해 안내문에 기재된 지정일*에 방문하여 주시기 바랍니다.

* (1차) 1. 16. ～ 1. 20.(3일), (2차) 1. 29. ～ 2. 3.(4일), (3차) 2. 4. ～ 2. 7.(4일)

□ 사업장 현황신고를 하여야 다가올 5월 소득세 신고 시 국세청에서 제공하는 간편신고 서비스*를 제공받을 수 있으며, 이를 통해 보다 편리하게 신고할 수 있습니다.

* 기장의무 및 경비율 등 신고도움서비스, 자동채움․모두채움신고서 제공

○ 사업장 현황신고를 하지 않는 경우 수입금액 결정을 위한 현장확인 대상자로 선정될 수도 있습니다.

□ 다가올 5월에는 소득세를 신고･납부해야 합니다

□ 다가올 5월 1일부터 6월 1일*까지는 ’19년도 주택임대에 따른 소득세를 주소지 관할 세무서에 신고･납부하여야 합니다.

* 올해는 5월 31일이 일요일이므로 신고･납부기한은 6월 1일까지 연장되며, 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지임.

○ 국세청에서는 세금신고 경험이 없는 납세자도 쉽고 간편하게 신고할 수 있도록 전용신고화면에서 임대물건을 직접 입력할 필요가 없도록 자동 불러오기 기능을 제공하고,

- 종합･분리과세 예상세액 비교*, 납세자에게 생소할 수 있는 보증금 등에 대한 간주임대료 간편계산 서비스를 제공하겠습니다.

* 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

○ 또한, 소유 주택 목록, 주택임대 수입금액 자료* 등 신고도움자료를 최대한 제공하여 성실신고를 적극 지원하겠습니다.

* 전월세 확정일자, 전세권･임차권 등기, 월세 세액공제, 월세 현금영수증 등

□ 주택임대소득에 대한 소득세를 신고･납부하지 않거나 과소신고･납부하는 경우 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

□ 고가･다주택 임대자에 대한 세무검증을 강화하겠습니다

□ 국세청은 매년 주택임대사업자에게 소득세 신고 전에 성실하게 신고하도록 안내를 하고,

○ 신고 후에는 고가주택･다주택 보유자를 중심으로 수입금액 검증을 실시하여 성실신고 여부를 확인하고 있습니다.

○ 축적된 과세인프라를 통합분석*하여 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자 중심으로 수입금액 검증을 철저히 하고,

* 관련부처의 주택임대차 정보를 종합･연계 분석
① 국세청(월세 세액공제･현금영수증), ② 국토교통부(전월세 확정일자, 임대차계약신고), ③ 대법원(전월세 확정일자, 전세권･임차권 등기)

- 세금탈루 여부를 보다 면밀하게 확인할 수 있도록 국토교통부 등 관계기관과 협조체계를 더욱 강화해 나가겠습니다.

□ 수입금액 검증 과정에서 탈루사실이 명백하고 탈루규모가 큰 것으로 확인되면 세무조사로 전환하는 등 불성실한 납세자에 대해서는 엄정대응하겠습니다.

| 주택임대 탈루유형 및 세금 추징사례 (붙임3 참조) |

사례 ①		다수의 주택 임대하고 임대소득 전액 신고누락

✔  다수의 고가주택을 보유하면서  외국 대사관 및 직원 사택 등으로 임대하고 고액의 월세 임대수입금액을 전액 신고누락한 사실을 확인하고 소득세 추징

사례 ②		친인척 명의로 소득금액을 분산하고 임대소득 신고누락

✔  대표자 본인과 가족 등 친인척 명의로 사업자등록을 하여 소득금액을 분산하고, 원룸형 주택 수십 채를 증빙자료를 요구하지 않는 청년 등에게 임대하면서 수입금액을 누락한 사실을 확인하고 소득세 추징

사례 ③		허위 인건비 계상하여 소득금액 축소신고

✔  근무하지 않은 친인척 관계에 있는 국외 체류자와 사망자 등에게 급여 등을 지급한 것처럼 허위의 인건비를 신고해 수년 간 소득금액 축소신고한 사실을 확인하고 소득세 추징

사례 ④		미분양 주택 임대소득 신고누락

✔ 주택신축판매업자가 다가구주택 신축 후 미분양주택은 분양시까지 임대하면서 수입금액을 누락한 사실을 확인하고 소득세 추징

사례 ⑤		관리비 등의 납부 확인을 통해 임대소득 누락 확인

✔  임대사실을 부인하는 사업자에게 아파트 관리비 및 장기수선충당금 납부내역을 확인하여 임대소득 누락한 사실을 시인 받고 소득세 추징

□ 성실신고를 당부드립니다

□ 국세청은 앞으로도 납세자 중심의 신고편의 향상을 위한 노력과 함께 고소득 주택임대사업자에 대한 세원관리를 철저히 하여 과세사각지대를 축소해 나가겠습니다.

○ ‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 사업자등록 등 납세의무 이행을 성실히 해 주실 것을 당부드립니다.

붙  임: 1. 2019년 귀속 주택임대소득 과세 개요
2. 주택임대업의 사업자등록 신청
3. 주택임대 탈루유형 및 세금 추징사례

※ 주택임대소득에 대한 과세기준 등에 대한 자세한 내용은 국세상담센터(국번 없이 126 ②)에 문의하거나 국세청 누리집의 주택임대소득 안내*를 참고하기 바람.

* 국세청누리집(www.nts.go.kr)▸성실신고지원▸종합소득세▸주택임대소득 안내

붙임 1		2019년 귀속 주택임대소득 과세 개요

□  주택의 정의 및 주택 수 계산

○  ｢주택｣이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함.

* 주택부수토지: 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

-  부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

구  분

계 산 방 법

주택 면적 > 사업용 건물 면적

□ 전부를 주택으로 봄

주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적

□ 주택 부분만 주택으로 봄

*	해당 주택의 부수토지 면적	=	총토지면적	×	주택 부분 면적
					총건물면적

○  주택 수의 계산

구 분	계 산 방 법
다가구주택	□ 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 ② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대ㆍ전전세	□ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	□ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

□  주택임대소득의 수입금액

○  수입금액: 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

* 주택임대소득의 수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

-  간주임대료: 3주택* 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 수입금액에 산입(算入)

* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음.

□ 간주임대료 =	(	보증금등	-	3억 원1)	)의 적수	×	60%	×	1	×	정기예금이자율 (ʼ19귀속: 2.1%)
									365 (윤년은 366)
	-	해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2)
1) 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감 2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음.

□  주택임대소득 수입금액의 귀속연도

○  각 과세기간 수입금액의 귀속연도는 수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간임.

-  계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것: 그 정해진 날

-  계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것: 그 지급을 받은 날

□  주택임대소득의 분리과세

○  ‘19년 귀속부터 주택임대소득 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하는 방법과 주택임대소득에 대해 14%의 세율을 적용하여 분리과세 신고하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있음.

-  수입금액 2천만 원 초과: 종합과세

-  수입금액 2천만 원 이하: 종합과세와 분리과세 중 선택

| 주택임대소득 종합과세와 분리과세 세액계산 비교 |

구 분

종합 과세 선택

분리과세 선택

종합과세대상 소득

분리과세 주택임대소득

주택임대
수입금액

월세 (+) 간주임대료

해당사항 없음

월세 (+) 간주임대료

주택임대

필요경비

구 분	필요경비
장부 신고	실제 지출한 경비
추계 신고	기준･단순경비율에 의한 경비

구 분	필요경비율
등록*	수입금액의 60%
미등록	수입금액의 50%

* 지방자치체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함.

주택임대

소득금액

수입금액 (-) 필요경비

수입금액 (-) 필요경비

종합소득

금액

주택임대 소득금액

(+)

종합과세 대상 다른 소득금액

분리과세 주택임대소득 외의 종합과세

대상 소득금액

해당사항 없음.

소득공제

인적공제 등

각종 소득공제

인적공제 등

각종 소득공제

구 분	기본공제*
등록	4백만 원
미등록	2백만 원

* 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이
2천만 원 이하인 경우 공제

과세표준

종합소득금액

(-) 소득공제

종합소득금액

(-) 소득공제

주택임대 소득금액

(-) 기본공제

세율

6~42%

6~42%

14%(단일세율)

산출세액

과세표준 (×) 세율

과세표준 (×) 세율

과세표준 (×) 세율

공제감면

세액

소득세법 및 조특법 상의
각종 공제･감면

* 소형주택 임대사업자 감면 포함

소득세법 및 조특법 상의
각종 공제･감면

* 소형주택 임대사업자 감면 제외

소형주택 임대사업자 감면

구 분	감면율
단기임대	30%
장기임대	75%

* 국민주택규모 주택으로
｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함.

결정세액

산출세액
(-) 공제감면세액

산출세액 (-) 공제감면세액

산출세액 (-) 감면세액

종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

□  소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

○  감면요건

-  임대사업자: 내국인으로 다음 요건을 모두 충족(조특법§96, 조특령§96)

구 분	요 건
사업자등록	｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것
지방자치단체등록	｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것

-  임대주택: 임대주택으로 등록한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 및 ｢공공주택 특별법｣에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족

구  분

요  건

규모

｢주택법｣ 제2조 제6호에 따른 국민주택규모1),2)의 주택3)일 것

1) 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하)

2) 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준

3) 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함
그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외

도시지역의 토지	5배
그 밖의 토지	10배

기준시가

주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것

임대료 증가율

임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

-  임대주택 수 및 임대기간: 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8년) 이상 임대

* 장기일반민간임대주택등: ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

○  세액감면: 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)에 상당하는 세액을 감면

○  감면배제: 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제

① 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우(조특법 §128 ②)

② 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제(조특법 §128 ③)

③ 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드‧현금영수증 발급거부‧허위발급(조특법 §128 ④)

※소득세 추계신고시에는 감면적용

○  감면신청: 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출

① ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

② ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서

③ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제47조 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본

④ 임대차계약 신고이력 확인서(｢민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙｣ 별지 제23호의2서식)

붙임 2		주택임대업의 사업자등록 신청

□  사업자등록 신청

○  사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지1) 관할 세무서장에게 제출2)

1) 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청 할 수 있음.(서면인터넷방문상담1팀-728, ʼ06. 06. 05)

2) 임대주택명세서 첨부(｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣에 따른 임대사업자 등록증 사본으로 갈음 가능)

□  사업자미등록 가산세

○  가산세 부과대상: 주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 아니한 경우

○  가산세액: 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액

* 적용시기: ʼ20. 1. 1. 이후 주택임대사업을 시작하는 사업자부터 적용(ʼ19. 12. 31. 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 ʼ20. 1. 1.을 사업개시일로 봄)

□  사업자등록신청 방법

○  ｢소득세법｣에 따른 사업자등록만 신청하는 경우

-  인터넷을 통해 신청: 홈택스(www.hometax.go.kr) ▸ 신청/제출 ▸ 사업자등록 신청/정정 등 ▸ 사업자등록신청(개인)

-  세무서를 방문하여 신청: 국세청 누리집에 게시한 작성사례*를 따라 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성하여 관할 세무서 방문

* 국세청(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고지원 ▸ 주택임대소득 안내 ▸ 주택임대업의 사업자등록 ▸ 사업자등록 신청서 작성사례

○  ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록과 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 함께 신청하는 경우

-  인터넷을 통해 신청: 렌트홈(www.renthome.go.kr)▸임대사업자등록 신청▸화면 제일 아래 “국세청 사업자 신고” 체크

-  시군구청을 방문하여 신청: 국세청 누리집에 게시한 작성사례*를 따라 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성하여 주소지 시군구청 방문

* 국세청(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고지원 ▸ 주택임대소득 안내 ▸ 주택임대업의 사업자등록 ▸ 사업자등록 신청서 작성사례

붙임 3		주택임대 탈루유형 및 세금 추징사례

사례 1	다수의 주택을 보유하면서 대사관 직원 등에 임대하고 월세 임대수입금액을 전액 신고누락

□  인적사항

○ 성  명: ○○○               ○ 업  종: 부동산/주택임대

○ 사업장: □□시

□  주요 적출내용

○  ○○○는 다수의 고가주택을 보유하면서

-  외국 대사관 및 직원 사택 등으로 임대하고 고액의 월세 임대수입금액을 전액 신고누락

-  현금으로 수령하여 신고 누락한 월세 수입금액을 이용하여 해외여행 경비 등 호화․사치 생활에 사용

□  조치사항

○  신고누락된 주택임대수입 관련 소득세 00억 원 추징

사례 2	원룸형 주택 수십 채를 신축․임대하면서 친인척 명의로 소득금액을 분산하고 월세 임대수입금액을 신고누락

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○               ○ 업  종: 부동산/주택임대

○ 사업장: □□시

□  주요 적출내용

○  ○○○는 주택을 신축판매업과 임대업을 겸업하는 사업자로

-  대표자 본인과 가족 등 친인척 명의로 사업자등록을 하여 소득금액을 분산하고,

-  원룸형 주택 수십 채를 증빙자료를 요구하지 않는 청년 등에게 임대하면서 수입금액을 누락

□  조치사항

○ 신고누락된 주택임대소득 관련 소득세 00억 원 추징

사례 3	허위로 친인척 등에게 급여 등 인건비 지급한 것으로 필요경비 계상하여 소득금액 축소신고

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○ 외              ○ 업  종: 부동산/주택임대

○ 사업장: □□시

□  주요 적출내용

○  고소득의 주택임대사업자들이 친인척 등 관계에 있는 국외 체류자와 사망자 등에게 급여 등을 지급한 것으로 필요경비에 계상하여 소득세 축소 신고

○  손익계산서상 인건비의 비중이 높은 주택임대사업자들을 추출하여 소득세 신고내용을 검증한 결과,

-  전체 00명이 근무하지 않은 친인척 등의 관계자들에게 허위로 인건비를 지급한 것처럼 신고해 수년 간 소득세 탈루한 사실을 확인

□  조치사항

○ 전체 00명에게서 허위 신고한 인건비 00억 원을 필요경비 부인하고 탈루한 소득세를 추징

사례 4	주택신축판매업자의 미분양주택 임대소득 탈루

□  인적사항

○ 성  명: ○○○              ○ 업  종: 건설/주택신축판매

○ 소재지: □□시

□  주요 확인내용

○  ○○○는 주택신축판매업자로 완공 후 미분양 주택을 분양 시까지 임대하고, 임대소득은 신고누락

-  주택 보유자료를 분석하여 다주택을 보유하고 있으나, 주택임대소득 신고가 없는 주택신축판매업자에 대해 수입금액 검증을 실시하여 신고누락한 사실을 확인

□  조치사항

○  주택임대수입 누락 0억 원 확인하고 관련 소득세 추징

사례 5	관리비 등의 납부자 확인을 통해 임대소득 누락 적출

□  인적사항

○ 성  명: ○○○              ○ 업  종: 부동산/주택임대

○ 소재지: □□시

□  주요 확인내용

○  국내 거주 외국인에게 아파트를 임대하고 신고누락하였으나,

-  수입금액 검증과정에서 외국인 임차인의 경우 주민등록 전입내역 등을 통한 거주사실 확인이 어려운 점을 악용하여 임대사실을 부인

-  관리비 및 장기수선충당금 납부 확인을 요청하자 납부사실을 해명하지 못하고 주택임대소득 신고누락 시인

□  조치사항

○  주택임대수입 누락 0억 원 확인하고 관련 소득세 추징